Τιμές ακίνητων : Η σταθεροποίηση είναι ήδη εδώ
Το τελευταίο χρονικό διάστημα παρατηρείται μία σαφής κάμψη της ζήτησης για αγορά αλλά και στα κλεισίματα συμφωνιών για αγοραπωλησίες. Είναι κάτι που το διαπιστώνουμε, εμείς οι κτηματομεσίτες συζητώντας με συναδέλφους αλλά και με την καθημερινή μας επαφή τόσο με τους πωλητές όσο και με τους αγοραστές, εγχώριους και μη. Αυτή η κάμψη στη ζήτηση αλλά και στα κλεισίματα των συμφωνιών δεν είναι ευρέως γνωστή καθώς στον κόσμο έχει μείνει η αίσθηση των πηγαίων τίτλων όπως “ράλι των τιμών “, ” Κούρσα ανόδου”, “επέλαση επενδυτών» και ο κατάλογος είναι μακρύς. Οι συνέπειες των προ αναφερομένων, χωρίς να θέλω να γίνω μάντης κακών, θα φανούν μέσα στους επόμενους μήνες και όχι άμεσα καθώς οι τιμές των ακινήτων και η αγορά γενικότερα έχουν πάρει μία ώθηση από το προηγούμενο διάστημα και την ανοδική τάση που το είχε συνοδεύσει. Παράλληλα οι ιδιοκτήτες δείχνουν μεγάλη ανθεκτικότητα στο να μην προχωρούν σε μείωση των τιμών παρά την κάμψη της ζήτησης. Φαινόμενο που εξηγείται καθώς, όπως προαναφέρθηκε, υπήρχε ένα μεγάλο διάστημα όπου οι τιμές ανέβαιναν συνεχώς με αποτέλεσμα να φτάσουν, σχεδόν, τα επίπεδα του 2008. Αυτή λοιπόν η αλματώδης πορεία των τιμών είναι η κυρίαρχη αίσθηση που έχει μείνει στην αγορά. Ένας ακόμη, καθοριστικός, παράγοντας είναι το γεγονός ότι είμαστε σε μία χώρα που έχει θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης, με ένα τραπεζικό σύστημα που δεν έχει, όπως στο παρελθόν, εκτεθεί σε μία δίνη επισφαλών δανειοδοτήσεων. Υπάρχουν βέβαια κάποιες πηγές που κάνουν λόγω για νέο κύκλο μη εξυπηρετούμενων δανείων λόγω της αύξησης των επιτοκίων αλλά σίγουρα σε πολύ μικρότερη κλίμακα σε σχέση με την περίοδο που προηγήθηκε της επιβολής των μνημονίων και της δεκαετούς κρίσης.
Οι στρεβλώσεις στην αγορά
Ένας ακόμη, πολύ βασικός, παράγοντας όπου οι τιμές παραμένουν υψηλές είναι η τάση και η συνήθης πρακτική πολλών ιδιοκτητών να μην απευθύνονται σε πιστοποιημένους μεσίτες αλλά να προχωρούν μόνοι τους σε εκτίμηση του ακινήτου τους σερφάροντας στο διαδίκτυο, συμβουλευόμενοι μη πιστοποιημένους ή μη έμπειρους μεσίτες ή ακόμη χειρότερα, κοστολογώντας ένα ακίνητο ανάλογα με τις οικονομικές τους ελλείψεις και προσδοκίες σε σχέση με αυτή την πώληση. Πρέπει να γίνει σαφές εδώ, ότι οι αρχικές ζητούμενες τιμές που βλέπουμε στο Internet δεν είναι οι τελικές τιμές πώλησης και δυστυχώς πολλές εξ αυτών δεν έχουν προκύψει από κάποια πιστοποιημένη εκτίμηση αλλά από τις προαναφερθείσες λανθασμένες τακτικές. Εδώ πρέπει να γίνει ειδική μνεία και στις μεγάλες ευθύνες του κλάδου μας, συναδέλφων και μη που αναλαμβάνουν ακίνητα χωρίς να τα έχουν αξιολογήσει σωστά, παραπλανώντας τους ιδιοκτήτες αλλά και δημιουργώντας μία απύθμενη ανακρίβεια στις τιμές των ακινήτων. Ευθύνες που ίσως πρέπει να αναζητηθούν κυρίως σε κάποια μεγάλα μεσιτικά γραφεία όπου αναθέτουν σε ανθρώπους χωρίς εμπειρία την συλλογή ακινήτων προκειμένου να εμπλουτίζουν τις ιστοσελίδες τους. Αυτοί οι άνθρωποι, που στην πλειοψηφία τους δεν έχουν κάποια εκτιμητική ή άλλη εκπαίδευση, δεν μπορούν να συμβουλέψουν και πόσο μάλλον να πείσουν τον εκάστοτε ιδιοκτήτη για τη λάθος τιμή. Αυτή είναι και η βασική αιτία για την άσχημη εικόνα των ακινήτων στην αγορά όπου το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με πολλαπλές αγγελίες αλλά κυρίως για τη στρέβλωση που παρατηρείται εδώ και καιρό και για την οποία διαμαρτύρονται και όχι άδικα οι αγοραστές.
Ακίνητα με διαχρονική αξία, το τρίπτυχο.
Σε αυτή την αλόγιστη αύξηση των τιμών, η οποία δεν ανταποκρίνεται στις παρούσες συνθήκες της αγοράς, σίγουρα συντελεί και το γεγονός ότι δεν υπάρχουν πολλά διαθέσιμα ακίνητα κυρίως στις περιοχές υψηλής ζήτησης. Καινούργια , ανακαινισμένα ή οικονομικά προς ανακαίνιση ακίνητα αυτές είναι οι 3 κατηγορίες που έχουν ζήτηση, διαχρονικά, τελεία και παύλα. Οτιδήποτε άλλο είναι μια πλάνη στην οποία οι ιδιοκτήτες παραπέφτουν πολύ συχνά, ειδικά αν έχουν ένα ακίνητό σε μία περιοχή υψηλής ζήτησης. Ακόμη και αν είναι μη ανακαινισμένο, οι ιδιοκτήτες, θεωρούν ότι πρέπει να διεκδικήσουν από την αγορά κάτι λιγότερο από τα χρήματα ενός καινούργιου ακίνητου. Όμως επενδυτές και αγοραστές γνωρίζουν πλέον την αλλαγή του Ευρωπαϊκού πλαισίου το οποίο και θα επιτάσσει, μέσα στην επόμενη επταετία, τα ακίνητα πλέον να είναι πράσινα δηλαδή να είναι να παράγουν τη δική τους ενέργεια και να έχουν ένα θετικό ενεργειακό αποτύπωμα στο περιβάλλον. Είναι πλέον γνωστό ότι η ενέργεια λειτουργίας των κτιρίων ευθύνεται σε πολύ μεγάλο βαθμό για την αύξηση του φαινομένου του θερμοκηπίου.
Ανάρπαστα τα ακίνητα προς ενοικίαση έως 1000 ευρώ
Η εικόνα ωστόσο διαφοροποιείται αν δούμε το πως πηγαίνει η αγορά των προς ενοικίαση κατοικιών όπου εκεί η ζήτηση παραμένει αυξημένη ειδικότερα στα ακίνητα με μηνιαίο μίσθωμα έως 1000 ευρώ. Οι λόγοι για τους οποίους συμβαίνει αυτό σίγουρα είναι η βραχυχρόνια μίσθωση που έχει συντελέσει αρκετά καθώς πολλοί ιδιοκτήτες είτε πούλησαν τα κινητά τους σε ξένους οι οποίοι αγοράζουν επενδυτικά και τα επαναπροωθούν στην αγορά μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε και οι ίδιοι οι Έλληνες αποφάσισαν είναι πιο προσοδοφόρα η βραχυχρόνια μίσθωση. Φαινόμενο που παρατηρείται ειδικότερα στα κέντρα των μεγάλων πόλεων κυρίως της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης καθώς έτσι οι ιδιοκτήτες μειώνουν το ρίσκο ενός αφερέγγυου ενοικιαστή αλλά και να μην έχουν δεσμευμένο το ακίνητό τους σε μακροχρόνια μίσθωση. Επίσης η υπερβολική αύξηση, για τα ελληνικά εισοδηματικά δεδομένα, των τιμών πώλησης έχει επίσης στρέψει προς την ενοικίαση μεγάλη μερίδα των ενδιαφερομένων επιτείνοντας έτσι το πρόβλημα της έλλειψης ακινήτων προς ενοικίαση. Η λύση του ακανθώδους αυτού ζητήματος , θα μπορούσε να είναι η κοινωνική πολιτική της κυβέρνησης που από το 2010 και την εποχή των μνημονίων ατόνησε σθεναρά. Αξίζει ν αναφερθεί χαρακτηριστικά ότι με ένα μνημόνιο έκλεισε το 2012 και ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας και έκτοτε δεν υπήρξε κάποια σοβαρή κρατική μέριμνα. Μένει να δούμε τον ακριβή τρόπο με τον οποίο θα διατεθεί το ποσό των, περίπου, 2 δισεκατομμυρίων ευρώ σε προγράμματα Κοινωνικής Πολιτικής που ανακοίνωσε η κυβέρνηση. Το πρόγραμμα “Το σπίτι μου” ήταν μία κίνηση προς αυτή την κατεύθυνση και σίγουρα βοήθησε κάποια ζευγάρια να πάρουν δάνειο με ελκυστικό επιτόκιο σε ένα παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον όπου λόγω του παρατεταμένου πολέμου στην Ουκρανία αλλά και της ανάφλεξης στη Γάζα αντιμετωπίσει ενεργειακές και πληθωριστικές προκλήσεις. Ωστόσο συνετέλεσε στην στρέβλωση της αγοράς και της αύξησης των τιμών στην οποία αναφερθήκαμε εκτενώς νωρίτερα. Αυτό συνέβη καθώς ουσιαστικά πυροδότησε τη ζήτηση σε μια αγορά όπου έλειπαν ήδη τα ακίνητα αυτού του εύρους τιμής. Αναμένουμε να δούμε πως θα τρέξουν τα προγράμματα της ΔΥΠΑ «Ανακαινίζω Νοικιάζω» όπου θα επιδοτηθούν οι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων. Το πλάνο είναι να επιδοτηθούν ως προς την ανακαίνισή τους και να διατεθούν στην αγορά, σε ευάλωτες οικονομικά ομάδες, με χαμηλό μίσθωμα. Τέλος, τα Funds διαθέτουν και κρατούν κλειστό άγνωστο αριθμό ακινήτων ο οποίος λείπει από την από την αγορά.
Απάτες με ακίνητα και μεσίτες «Μαϊμού»
Συνεχίζοντας με την ανάλυση της αγοράς των ενοικίων, αξίζει εδώ να αναφέρουμε το πόσο προσεκτικοί πρέπει να είναι οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές στο να δίνουν προκαταβολές χωρίς να έχουν διασφαλίσει ότι ο λαμβάνων τα χρήματα είναι και ιδιοκτήτης του σπιτιού. Είχαμε στο πρόσφατο παρελθόν περίπτωση ιδιοκτήτη στην περιοχή της Αγίας Παρασκευής Αττικής, που είχε λάβει πολλαπλές προκαταβολές για το ίδιο ακίνητο. Χωρίς να θέλω να «ευλογήσω τα γένια» του κλάδου που εκπροσωπώ, οφείλω να σημειώσω ότι ένας πιστοποιημένος μεσίτης που αναλαμβάνει ένα ακίνητο, κατά αποκλειστικότητα όπως συμβαίνει εδώ και δεκαετίες στο σύγχρονο Δυτικό κόσμο, έχει άμεση γνώση των στοιχείων του ιδιοκτήτη, των πραγματικών του προθέσεων και δυνατοτήτων του. Επιπλέον του έχει δώσει μία σωστή αξιολόγηση στο ακίνητο και άρα οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος απευθυνθεί σε πιστοποιημένο επαγγελματία μεσίτη, ιδανικά μέλος του Μεσιτικού Συλλόγου Αθηνών Αττικής, σίγουρα μπορεί να είναι πιο ήσυχος ότι η συναλλαγή θα διεξαχθεί ομαλά. Έχουν γίνει πολλές καταγγελίες και στο Σύλλογό μας ότι ειδικά σε κάποια «market» των μέσων κοινωνικής δικτύωσης όπου μπαίνουν ακίνητα με ψευδώνυμα ή τα μικρά ονόματα αγνώστων που κανείς δεν γνωρίζει αν είναι οι ιδιοκτήτες και χρειάζεται μεγάλη προσοχή όπως και σε όλα τα άλλα προϊόντα έτσι και στα ακίνητά. Σε αυτά τα περιβάλλοντα και όχι μόνο ανθεί η παρά μεσιτεία καθώς αυτοί οι άνθρωποι δεν έχουν την κατάρτιση για να κάνουν τη δουλειά του μεσίτη φυσικά δεν έχουν την άδεια ή την εμπειρία και διεκδικούν αμοιβές με μαύρα χρήματα. Πέρα από το πόσο επιβλαβές είναι αυτό για την πολύπαθη ελληνική οικονομία, ουσιαστικά οποιοσδήποτε συναλλάσσεται με έναν παρά μεσίτη παρανομεί μαζί του και είναι υπόλογος έναντι του νόμου. Επιπλέον, δεν θα έχει κάπου να απευθυνθεί και να διεκδικήσει νομική δικαίωση αν εξαπατηθεί με οποιοδήποτε τρόπο και σε οποιοδήποτε χρονικό σημείο της συναλλαγής. Δυστυχώς έχουμε και άλλες καταγγελίες, που τις διερευνούμε, για ανθρώπους που έρχονται από το εξωτερικό και καταβάλλουν χρήματα σε «εταιρείες μεσιτών» και έχουν εξαπατηθεί.
Τέλος σε ότι αφορά τους παρά μεσίτες εγείρονται πολλά θέματα ασφάλειας καθώς οι φθηνές υπηρεσίες έχουν τα αντίστοιχα ελλείματα. Είναι πραγματικά παράδοξο πώς οι ιδιοκτήτες ανοίγουν το σπίτι τους σε αγνώστους ιδιώτες ώστε να το υποδείξουν είτε σε μη πιστοποιημένους μεσίτες δίνοντάς τους το εσωτερικό του σπιτιού τους αλλά και τη διεύθυνσή τους να γίνουν βορρά στη διάθεση κάθε εν δυνάμει κακοποιού στοιχείου που μπορεί να το δει στο internet και να το επισκεφθεί με ένα τηλεφώνημα χωρίς ιδιαίτερη αξιολόγηση και έρευνα εκ μέρους του παραμεσίτη ή του ιδιοκτήτη που αποφασίζει να το προωθήσει μόνος του στην αγορά . Πρωταρχικές αρμοδιότητες του μεσίτη είναι η αξιολόγηση, η ταυτοποίηση των στοιχείων αλλά και η διασφάλιση των προσωπικών δεδομένων τόσο των ιδιοκτητών αλλά και των ενδιαφερομένων. Στις συμβατικές υπηρεσίες ενός μεσίτη συμπεριλαμβάνονται επίσης η σωστή εκτίμηση τιμής ενός ακίνητου, το σωστό μάρκετινγκ, οι υποδείξεις αξιολογημένων ενδιαφερομένων και η διαπραγμάτευση μέχρι να επιτευχθεί στην τελική συμφωνία, επωφελής και για τα δυο συμβαλλόμενα μέλη. Τέλος συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων και συντονισμός των μερών (αγοραστές, πωλητές, δικηγόροι, μηχανικοί, λογιστές και συμβολαιογράφοι) προκειμένου να ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Στο κυκεώνα της γραφειοκρατίας θα αναφερθούμε και στο τέλος του παρόντος άρθρου.
Παραμένοντας λίγο ακόμη στη μάστιγα των παραμεσιτών και το πώς αυτή βλάπτει ποικιλοτρόπως την αγορά ακινήτων, καλό θα ήταν να θίξουμε λίγο και τα νέα φορολογικά μέτρα της κυβέρνησης το οποία, παρόλο που έχουν μία βάση λογικής, ότι δηλαδή κάποιοι άνθρωποι θα έπρεπε να μπορούν να δικαιολογήσουν ένα ελάχιστο εισόδημα και ένα τρόπο ζωής, πρέπει να λάβουμε υπόψιν ότι πάρα πολλοί συνεργάτες μεγάλων μεσιτικών γραφείων δουλεύουν με το γνωστό μπλοκάκι και με ποσοστά. Πολλοί, νέοι μεσίτες και γενικότερα συνεργάτες μεγάλων εταιρειών δεν έχουν καταφέρει να κάνουν παραγωγές ή να πουλήσουν πολλά ακίνητα πράγμα που σημαίνει ότι δεν θα μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στην αυξημένη φορολόγηση και άρα θα κλείσουν τα βιβλία τους. Πολλοί εξ αυτών θα οδηγηθούν στην παραμεσιτεία με ότι αυτό συνεπάγεται ως προς την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών. Η λήψη των οριζόντιων μέτρων δεν μπορεί να είναι λύση στο πρόβλημα της φοροδιαφυγής καθώς πρέπει να υπάρχουν κλίμακες εισοδημάτων με παράλληλη μείωση των ποσοστών φορολόγησης αλλά και του Φ.Π. Α. Όσοι ζουν και αναπνέουν σε αυτή τη χώρα σίγουρα έχουν δυσανασχετήσει όταν πρέπει να καταβάλουν την αμοιβή ενός Ελεύθερου Επαγγελματία και ένα επιπλέον 24% ως Φ.Π.Α. Άρα μία μείωση της φορολογίας και μία παράλληλη μείωση του ΦΠΑ θα είχε πολύ θετικά αποτελέσματα ως προς την κατεύθυνση της αποφυγής και της καταπολέμησης της φοροδιαφυγής.
Συμβόλαια και εκτιμήσεις ακινήτων με ένα κλικ: Άπιαστο όνειρο.
Να κλείσουμε τέλος με τις τελευταίες εξελίξεις για τα ψηφιακά συμβόλαια που προκάλεσαν θύελλα αντιδράσεων των συμβολαιογράφων οι οποίοι έρχονται αντιμέτωποι με έναν όγκο δουλειάς που σε κάποιο ποσοστό τους δυσκολεύει. Ενδεχομένως όμως ανησυχούν μήπως κάποιες διαδικασίες σταματήσουν να περνούν από τα γραφεία τους. Η ανησυχία των συμβολαιογράφων αρχικά επικεντρώθηκε στο γεγονός της ψηφιακής υπογραφής και της γνησιότητας αυτής αλλά σίγουρα μακροπρόθεσμα ανησυχούν και με τις εκτιμήσεις των ακινήτων όπου μέσω της AI (Αrtificial Intelligence) θα μπορούν να γίνονται αυτόματα και άρα δεν θα περνούν από το συμβολαιογράφο για την πιστοποίηση των αντικειμενικών με το συγκεκριμένο πρόγραμμα που οι ίδιοι διαθέτουν και προκύπτουν οι αντικειμενικές τιμές των συναλλαγών. Αυτό όμως που πυροδότησε την αποχή των συμβολαιογράφων είναι η προκήρυξη ενός Διεθνούς διαγωνισμού όπου, μεταξύ άλλων, και εκτός της ηλεκτρονικής υπογραφής προβλέπει να γίνονται τα συμβόλαια ηλεκτρονικά σε μία πλατφόρμα με προεπιλεγμένες φόρμες και πεδία κάτι που οι συμβολαιογράφοι δεν συμφωνούν καθόλου καθώς κάθε ακίνητο, ειδικά στην Ελλάδα, είναι πολύ ξεχωριστό και έχει πολλές ιδιαίτερες ξεχωριστές ανάγκες που ενδεχομένως η πλατφόρμα δεν θα τις καλύπτει και θα δημιουργεί προβλήματα στην ολοκλήρωση των αγοραπωλησιών. Αξίζει εδώ να επισημανθεί, πέραν πάσης αμφιβολίας ότι οι κινήσεις της κυβέρνησης για την ψηφιοποίηση των συμβολαίων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση αλλά το τέρας της ελληνικής γραφειοκρατίας και ο ράθυμος ανθρώπινος παράγοντας που συχνά παρεμβάλλεται θα καθυστερήσει αυτό το «όνειρο» των συμβολαίων με ένα κλικ.
Είναι θέματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν με προσοχή γιατί απασχολούν, άμεσα ή έμμεσα όλο τον κόσμο. Όσον αφορά στη χρήση της ΑΙ και αντίστοιχων προγραμμάτων που κυκλοφορούν στην αγορά και υπόσχονται εκτιμήσεις ακινήτων με ένα κλικ πρέπει να τονιστεί σθεναρά εδώ ότι δεν έχει καταστεί και ούτε πρόκειται να συμβεί να μπορεί η artificial Intelligence να δει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου και άρα να εκτιμήσει αποτελεσματικά την τιμή του. Ένα ακίνητο ακόμα και στον ίδιο δρόμο μπορεί να διαφέρει στην κατασκευή, στον προσανατολισμό, στη θέα, στην ιστορικότητα και άρα μόνο ΚΑΙ ΠΑΝΤΑ ο ανθρώπινος παράγοντας μπορεί να αξιολογήσει με ασφάλεια την τιμή ενός ακινήτου.
Άννα Μοκάκου
New Life Real Estate
