Η δόμηση σε οικόπεδα εκτός σχεδίου, άνω των 4 στρεμμάτων – και με κάποιες εξαιρέσεις και μικρότερης έκτασης -είναι ένα ακανθώδες ζήτημα που έχει απασχολήσει το νομοθέτη αλλά και την αγορά εδώ και πολλά χρόνια. Από τον Φεβρουάριο του 2023 όμως, μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας με αφορμή καταγγελίες κατοίκων της νησιωτικής χώρας πάγωσε η έκδοση οικοδομικών αδειών στα εκτός σχεδίου οικόπεδα.
Το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος, που βγαίνει σε δημόσια διαβούλευση, έρχεται να δώσει λύση τόσο σε ιδιώτες που είδαν την περιουσία τους να χάνει, εν μία νυκτί, την αξία της αλλά και σε επενδυτές Έλληνες και ξένους οι οποίοι είχαν αγοράσει με άλλα δεδομένα και ξαφνικά δεν μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της επένδυσης τους. Από πέρυσι των Φεβρουάριο λοιπόν, το 90% των οικοπέδων, εκτός σχεδίου, δεν μπορούν να οικοδομήσουν. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος επεξεργάστηκε αρκετά το νομοσχέδιο και αυτοί θα είναι οι βασικοί του άξονες:
Πρόκειται για μία μεταβατική νομοθετική ρύθμιση με την οποία θα προσπαθήσει να επιλύσει προσωρινά το πρόβλημα του παγώματος της έκδοσης οικοδομικών αδειών και της ανοικοδόμησης μέχρι να έρθει οριστική λύση το 2026 οπότε και προβλέπεται να ολοκληρωθούν τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια ώστε ουσιαστικά με αποσαφηνίζεται τι είναι επαρχιακή οδός. Να θυμίσουμε ότι η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας προβλέπει ότι αν ένα οικόπεδο δεν έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο επαρχιακό δρόμο πλάτος τουλάχιστον 3.5 μέτρων δεν μπορεί να οικοδομήσει. Το πρόβλημα που ανέκυψε είναι ότι δεν έχει ολοκληρωθεί το πολεοδομικό σχέδιο ώστε να αποσαφηνίζεται τι είναι επαρχιακός δρόμος. Άρα η πρόσκαιρη λύση είναι ότι θα στηριχθεί η πολεοδομία στις αεροφωτογραφίες που υπάρχουν από το 1977 και αποτυπώνουν τους επαρχιακούς δρόμους. Επίσης προκειμένου να μην “τιναχτούν” στον αέρα επενδυτικά σχέδια αλλά και να μην χάσει την αξία της η γη που αγοράστηκε την τελευταία πενταετία, υπάρχει η πρόβλεψη του νόμου και όσα οικόπεδα αγοράστηκαν τα προηγούμενα 5 χρόνια να μπορούν να χτίσουν με τους όρους που ίσχυαν όταν έγινε η αγοραπωλησία.
Ασφαλώς, όπως συνήθως στη χώρα μας, τίποτα δεν είναι τόσο απλό. Το ν’ αναγνωριστεί ένας επαρχιακός δρόμος, όπως προαναφέραμε, είναι σχεδόν αδύνατο εφόσον δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικό σχεδιασμός και η επαρχιακοί δρόμοι έχουν ανοιχτεί με πρωτοβουλία είτε των δήμων είτε ακόμη και ιδιωτών. Επίσης η λύση των αεροφωτογραφιών ίσως να μην είναι η ενδεδειγμένη καθώς σε κάποιες η ανάλυση δεν είναι καλή ώστε να αναγνωριστεί ο δρόμος, οι διαστάσεις του αλλά και η ακριβής του χάραξη. Επίσης υπάρχουν πολλά οικόπεδα της περιόδου 1985 έως 2013 τα γνωστά ως “τυφλά” που δηλαδή δεν έχουν δίοδο και υπήρχε δυνατότητα να ζητηθεί από γειτονικά οικόπεδα “δουλεία” δηλαδή παραχώρηση από τα γειτονικά πρόσβασης στο οικόπεδο. Σύμφωνα με πληροφορίες αυτά μένουν εκτός ρύθμισης.
Σε άλλες θετικές του πτυχές τώρα, το νομοσχέδιο προβλέπει να υπάρχει εισφορά σε χρήμα από τους ανθρώπους που θα χτίζουν σε εκτός σχεδίου ακίνητα προκειμένου το κράτος να συγκεντρώνει χρήματα για να δημιουργεί τις αντίστοιχες υποδομές ύδρευσης, αποχέτευσης ως περιβαλλοντικά ισοδύναμα.
Πολύ βασικό στοιχείο του νέου νομοσχεδίου είναι η χρήση της τεχνολογίας προκειμένου να ελέγχονται τα αυθαίρετα κτίσματα εν τη γεννέσει τους να κατεδαφίζονται άμεσα. Το έργο της κατεδάφισης προβλέπεται από τις περιφέρειες και να περάσει στην κεντρική διοικηση. Μένει βέβαια να δούμε τι θα γίνει με το θέμα της υποστελέχωσης των υπηρεσιών αλλά και της γραφειοκρατίας που ταλανίζει κάθε μεγαλόπνοο σχέδιο ( και νομοσχέδιο. )
Αυτές είναι οι γενικές κατευθύνσεις της λύσης που έρχεται να δώσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος σε ένα τεράστιο θέμα που έχει ανακύψει τόσο για τους ιδιοκτήτες που βλέπουν την περιουσία τους να χάνει την αξία της αλλά και τους ξένους επενδυτές που, για μία ακόμη φορά, διαπιστώνουν την έλλειψη σταθερότητας στο νομοθετικό πλαίσιο της χώρας μας.
Αξίζει εδώ να αναφέρουμε ότι, όπως και σε άλλες περιπτώσεις φορολογικών νομοσχεδίων, οι λύσεις δεν μπορούν να είναι οριζόντιες και πρέπει να “εξατομικεύονται”. Σε περιοχές μεγάλης τουριστική ζήτησης που έχουν κορεστεί, όπως τα νησιά των κυκλάδων, από τα οποία ξεκίνησε και το συγκεκριμένο πρόβλημα, οι συγκεκριμένες προβλέψεις του νόμου ίσως βοηθήσουν στην αλόγιστη ανοικοδόμηση αλλά και στην αποφυγή τσιμεντοποίησης του πανέμορφου τοπίου των νησιών μας. Αλλά αυτό δεν μπορεί να ισχύει οριζόντια για τα εκατοντάδες χιλιάδες οικόπεδα που βρίσκονται ανα την Ελλάδα και σε περιοχές που δεν είναι τόσο ανεπτυγμένες. Όταν μάλιστα ήδη υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα στον αστικό ιστό και το ζήτημα της αποκέντρωσης έρχεται να είναι πιο επίκαιρο από ποτέ. Το νομοσχέδιο ίσως θα έπρεπε να προβλέπει κίνητρα σε περιοχές που ερημώνουν προκειμένου να πάνε κάποιοι άνθρωποι και να οικοδομήσουν συντεταγμένα, σεβόμενοι το περιβάλλον. Ακόμη μια φορά όμως είναι κάτι που δεν το βλέπουμε στην Ελλάδα καθώς η έλλειψη συνολικού σχεδιασμού αλλά και σφαιρικής θεώρησης των ζητημάτων έρχεται, ενδεχομένως, να δημιουργήσει προβλήματα παρά να δώσει λύσεις σε υπάρχοντα, χρονίζοντα προβλήματα.
Άννα Μωκάκου Πιστοποιημενη Εκτιμητρια Ακινήτων, Κτηματομεσιτρια
